Trybunał Obrachunkowy krytykuje limity czynszów – reforma albo koniec eksperymentu

Francuski Trybunał Obrachunkowy (Cour des comptes) w raporcie opublikowanym w środę 14 października zalecił, by przedłużenie eksperymentu z odgórnymi limitami czynszów (encadrement des loyers) uzależnić od „reformy strukturalnej”. Chodzi przede wszystkim o wiarygodniejsze dane, na podstawie których ustala się maksymalne stawki. Jeśli takiej reformy zabraknie, Trybunał proponuje zakończyć eksperyment, który obejmuje 1,2 miliona najemców, i wzmocnić inny mechanizm ograniczający coroczne podwyżki czynszu. Informację podaje portal Boursorama, powołując się na agencję AFP.

Eksperyment obowiązuje w około 70 gminach i ma wygasnąć pod koniec listopada, jeśli żadna ustawa go nie przedłuży ani nie utrwali. W każdym z objętych nim obszarów prefekt co roku wydaje rozporządzenie ustalające limity czynszów. Wylicza się je na podstawie mediany czynszów mierzonej przez lokalne obserwatorium czynszów, powiększonej o 20 procent.

„Niedoskonała i krucha” metoda

Zdaniem Trybunału wdrożenie limitów jest „skomplikowane” i „opiera się na kruchych podstawach metodologicznych”. Metoda stosowana przez obserwatoria jest „niedoskonała i krucha” i może źle odzwierciedlać różnorodność rynku najmu. Te braki rodzą niepewność prawną, którą wykorzystują głównie stowarzyszenia właścicieli i federacje branży nieruchomości, zaskarżając rozporządzenia prefektów do sądu.

Kontrolerzy zalecają usprawnienie zbierania danych o czynszach i mieszkaniach, m.in. z rządowej aplikacji Gérer mes biens immobiliers (GMBI). Uzupełniono ją już dla 65 procent wynajmowanych mieszkań, ale obowiązkowa dla wszystkich będzie dopiero w 2028 r. Trybunał chce też doprecyzować w prawie tzw. dopłatę do czynszu (complément de loyer), dozwoloną przy szczególnych cechach mieszkania, oraz uprościć i ujednolicić drogi odwoławcze dla najemców.

Dwa scenariusze

Pierwszy scenariusz zakłada przedłużenie eksperymentu bez dołączania nowych gmin, aby dalej oceniać jego skutki. Trybunał nie badał skuteczności limitów – przytacza jedynie dotychczasowe, sprzeczne ze sobą badania i mówi o „niepewnych i trudnych do zmierzenia skutkach”.

Drugi scenariusz to wzmocnienie wskaźnika referencyjnego czynszów (IRL), uznanego za „prostszy”. Oblicza go urząd statystyczny Insee na podstawie inflacji, a od 2006 r. ogranicza on podwyżki czynszu w tzw. strefach napiętego rynku przy nowym najmie lub odnowieniu umowy. Trybunał proponuje lepiej informować najemców i wprowadzić kary za nieprzestrzeganie IRL. Jak zauważa, obecnie naruszenia są rzadko karane, bo najemcy rzadko je kwestionują – koszty postępowania są często niewspółmierne do spornych kwot.